Contar con un espacio propio, al cual llamar hogar, es el sueño de muchos. Y la forma de hacerlo realidad, es por medio de un crédito. Si este también es tu plan, es fundamental que sepas cómo funcionan las hipotecas, para que todo salga bien y evites contratiempos.
Conocer su funcionamiento te permitirá establecer cuál es la que te conviene, de acuerdo a tu capacidad adquisitiva y proyección de endeudamiento. Tomar una mala decisión en este aspecto puede llevar a la insolvencia en el futuro, o a dar más cuotas e intereses.
Sabemos también que muchas personas ya adquirieron su vivienda, y desean conocer más información acerca de las tasas de interés y los modelos de crédito. ¡Para vosotros también es este artículo! Somos conscientes de que los asesores bancarios pueden no dar toda la información, así que aquí explicaremos con detalle.
Para empezar, debemos dejar claro qué es una hipoteca. Se trata del crédito otorgado para la compra de vivienda o inmueble. Se devuelve en cuotas, durante un plazo de amortización, que es el periodo de tiempo por el cual se establece el contrato de préstamo.
Lo delicado del asunto es que el inmueble puede ser reclamado por la entidad que emite el préstamo, si el deudor detiene el pago de las cuotas.
A diferencia de otros productos, como los préstamos de libre inversión o personales, las hipotecas están avaladas con el respaldo, justamente, de ese mismo inmueble que se adquiere. Por esa razón, son más fáciles de contratar y los intereses suelen ser más bajos.
¿Cómo funcionan los intereses de una hipoteca?
Con la aprobación de la hipoteca, no queda sólo celebrar: primero hay que definir la forma en la que se pagarán los intereses a la entidad que emite el crédito. Fundamentalmente, existen tres formas, que conllevan a tres tipos de interés: fijos, variables, o mixtos.
Hipoteca fija
Como seguramente estarás pensando, esta hipoteca es estática. Es decir, las cuotas se mantendrán sin variaciones de principio a fin.
Hipoteca variable
¿Estás pensando en que las tasas de interés son variables? ¡Estás en lo correcto! No era muy difícil de adivinar. En la hipoteca variable, las cuotas dependerán de índices e indicadores.
Usualmente, se usa el índice Euribor para definir la tasa de interés. A ello, se le añade un porcentaje que tiene cada entidad bancaria. Dicho indicador es revisado semestral o anualmente, y hace que la cuota a pagar sea más alta, o más baja.
Hipoteca mixta
Es una combinación de las dos anteriores, como podría esperarse. Aquí se paga el primer 50% a cuotas fijas, y el segundo 50% a cuotas variables.
¿Cuál es el porcentaje máximo que se concede con una hipoteca?
Los bancos tienen estimaciones de capital, de acuerdo a varios factores. Principalmente, se tiene en cuenta el valor estimado de la vivienda, y la capacidad crediticia de quien solicita una hipoteca.
Para la estimación de valor de la vivienda, siempre jugará un papel fundamental la ubicación de la misma, el tamaño (en metros cuadrados, por lo general), además de las condiciones de infraestructura en las que se encuentre.
El veredicto final, que es emitido por peritos expertos, no tiene necesariamente que ver con el valor comercial de la vivienda. Una vez dado el concepto, el banco lo tendrá en cuenta para desembolsar el dinero. Aunque nunca se hace por el 100% del valor, sino que llega al máximo hasta el 80%. ¡Es importante contar con ahorros que cubran el 20% restante!
A lo anterior se añade el monto máximo de endeudamiento que tiene el futuro propietario. Este se determina con el análisis de los ingresos y gastos del solicitante. Es común que los bancos exijan no más de un 35% de riesgo en los ingresos mensuales, para tener garantía de que la deuda será pagada.
¿Cómo se calcula la cuota mensual de la hipoteca?
El cálculo de esto dependerá de factores como la cantidad de dinero prestado (el capital), la forma de interés, el plazo de pago (amortización), y en algunos casos, el periodo de carencia.
La cantidad de dinero prestado es decisiva, ya que determinará qué capacidad de pago tiene el deudor. De acuerdo con esto, se establece un monto mensual de pago. A éste se agrega el interés. Como se explicó líneas arriba, puede ser fijo, variable, o mixto.
A los dos ítems anteriores, se le suma un elemento fundamental: el plazo de pago, o amortización. Si se da un tiempo largo, la cuota será menor, pero los intereses se pueden elevar considerablemente.
Finalmente, puede presentarse un periodo de carencia, donde el deudor sólo paga los intereses por un tiempo. Esta figura puede darse cuando hay dificultades en el pago completo del capital prestado, y afecta el monto total a ser devuelto.
¿Cuánto se tarda en devolver una hipoteca?
La devolución dependerá del tipo de contrato que se asuma con la entidad bancaria. Algunas tienen un plazo máximo de 40 años, en tanto que otras sólo permiten un límite de 20 años.
Lo importante de estos plazos, es conocer que, a mayor tiempo, mayores serán los intereses que se deberán pagar. Aunque esto implica, a su vez, que las cuotas serán mucho más bajas (en apariencia).
¿Qué gastos tiene una hipoteca?
Al momento de contratar una hipoteca, se deben asumir otros gastos. ¡No sólo se trata de recibir el dinero sin más!
Firmar el contrato da inicio a una serie de compromisos adquiridos, con unos costes que no se deben pasar por alto. El más prioritario es el gravamen de compra de vivienda, que varía de acuerdo a si se trata de una propiedad nueva, o una usada.
Para las nuevas, se aplica el IVA correspondiente al 10%. Este puede descender al 4% cuando se trata de una vivienda de protección oficial. Para las usadas, se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP, el cual oscila entre el 4% y 10%, de acuerdo a la comunidad.
En resumen, adquirir una hipoteca dependerá, en buena medida, de la capacidad crediticia y los ahorros que se tengan. Las cuotas estarán determinadas por el monto total prestado, el tipo de interés, y el valor del inmueble. A mayor tiempo se estipulen dichas cuotas, mayor será el valor pagado en total.
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