¿Habéis escuchado alguna vez de una hipoteca, pero al revés? Puede parecer una cosa de locos, ¡pero existe! Aquí te explicamos qué es una hipoteca inversa y en qué condiciones puede ser favorable tomarla.
¿Qué es y cómo funciona una hipoteca inversa?
La inmensa mayoría conocemos lo que es una hipoteca: obtienes un crédito para vivienda, compras un piso y le pones un bonito letrero que diga “hogar, dulce hogar». Y ya está. Estamos de acuerdo, ¿no?
Pero, ¿qué es una hipoteca inversa? Como ya sospecharás, es el proceso al revés: el banco te paga un dinero sobre la vivienda que ya tienes. Es decir, de la que eres propietario.
Este tipo de hipoteca se ofrece, especialmente, a clientes que superen los 60 o 65 años, ya que pueden adquirir una renta con base al valor de la vivienda, sin tener que acceder necesariamente a un crédito, que quizá no puedan pagar, al no tener altos ingresos.
De alguna forma, se puede decir que la hipoteca inversa es usar la vivienda como un respaldo para obtener una renta o un dinero que sirva de apoyo en la vejez, hasta el deceso.
Tipos de hipotecas inversas
Fundamentalmente, existe la vitalicia, que da una renta hasta el deceso del tomador; la temporal, que tiene un tiempo definido para otorgar la renta, y la de disposición única, donde se recibe todo el dinero en un solo pago, en función de la tasación de la vivienda.
¿Qué bancos ofrecen hipotecas inversas?
Actualmente, este producto es ofrecido casi que exclusivamente por el Banco Santander, ya que cuenta con una asociación con la compañía de seguros Mapfre.
Algunas otras entidades bancarias, como CaixaBank, ING o BBVA pueden tener este servicio en su portafolio, pero sólo lo ofrecen a ciertos perfiles de clientes, después de estudiar su situación particular.
También existen organizaciones no bancarias, como Óptima Mayores, que tiene entre su portafolio el servicio de hipoteca inversa.
Ventajas e inconvenientes de este producto hipotecario
Una de las mayores ventajas es que se obtiene un beneficio de una casa, sin tener que alquilarla o venderla, que complementa la pensión. Incluso, esta puede ser una excelente manera de obtener ingresos, si no se logra una jubilación.
El mayor inconveniente que presenta este producto es que la renta es fija, por lo que, con el paso del tiempo, se perderá el valor percibido, producto de la inflación. A ello se le suma que el pago de primas únicas para rentas vitalicias suele ser muy alto.
¿Cómo tributa una hipoteca inversa?
Existe una gran ventaja tributaria y es que las rentas percibidas por una hipoteca inversa no tributan al Impuesto de Rentas de Personas Físicas, IRPF. Dado que se trata de un dinero que el banco otorga por una propiedad en garantía, no puede clasificarse como resultado de un trabajo. En pocas palabras, ¡no tendrás que dar un solo euro en impuestos por la hipoteca inversa!
En este punto, debes saber que existe un inconveniente: si el tomador de la hipoteca inversa adquiere esta modalidad de renta vitalicia, puede darse el caso de que empiece a percibir más dinero, si transcurre mucho tiempo. En este escenario, el banco activa lo que se denomina el seguro de renta, el cual está pensado para estos casos.
El dinero que se perciba a través de este seguro sí tributa, y deberá ser declarado en el IRPF, pagando el 1,44% del monto que se recibe como renta.
Requisitos para solicitar una hipoteca inversa
Fundamentalmente, se debe tener una edad mínima de 65 años. A su vez, el banco puede considerar casos como que el solicitante tenga una alta dependencia o no tenga más bienes de respaldo que su vivienda.
Es muy importante que esta vivienda esté libre de toda carga financiera, como embargos o, incluso, una hipoteca tradicional. Por último, se recomienda que se solicite la hipoteca inversa sobre la vivienda habitual, aunque esto no es estrictamente necesario.
¿Cuánto te da el banco por una hipoteca inversa?
La cuantía dependerá de cómo se solicite la hipoteca inversa, ya que la edad o la tasación de la vivienda influyen en el valor percibido. Pero puede decirse que, de media, son unos 300 o 400 euros al mes. A mayor edad, se puede solicitar una suma más fuerte.
Gastos asociados a la tramitación de las hipotecas inversas
Si la vivienda no es la habitual, se deberá pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). También se deben sumar los gastos notariales, los de registro, los de apertura y los concernientes a la constitución del préstamo.
Es necesario agregar el coste de tasación de la vivienda, la valoración monetaria. En total, los gastos asociados a la tramitación de hipotecas inversas oscilan entre 500 y 1000 euros.
¿Cómo se paga una hipoteca inversa?
Todo lo que mencionamos sonó bastante bien: adquirir una renta o un valor por la vivienda está genial, pero, ¿cómo se paga? Aquí es donde entran en juego los herederos. Una vez el titular fallece, son estos quienes deben decidir si entregan la vivienda como pago, si saldan la deuda con sus propios recursos o si acceden a una nueva hipoteca para mantener la casa.
¿Cómo se devuelve el dinero de una hipoteca inversa?
La hipoteca inversa se da por finalizada cuando el titular fallece. Por lo tanto, la devolución del dinero debe ser asumida por los herederos. Estos pueden entregar la vivienda como pago o asumir el monto con su propio dinero para quedarse con la vivienda.
Es de anotar que muy pocas entidades bancarias prefieren quedarse con la vivienda, a menos que no exista otra forma de pago.
Alternativas a las hipotecas inversas
Existen opciones diferentes a la hipoteca inversa, que son el préstamo con garantía hipotecaria, que no es más que un crédito con el respaldo de la vivienda: la venta de la casa o el alquiler.
¿Es mejor hipoteca inversa o nuda propiedad?
Ya hemos descrito qué es la hipoteca inversa, pero, ¿qué es la nuda propiedad? Esta última se trata de ceder los derechos de una vivienda, por medio de compraventa o hipoteca, pero seguir viviendo en ella.
Cada una tiene sus particularidades, ya que, con la hipoteca inversa, se logra una renta mensual, en tanto que, con la nuda propiedad, se obtiene un monto mayor, pero se pierde la potestad de la vivienda.
¿Se puede pedir una hipoteca inversa si aún no se ha terminado de pagar la hipoteca normal?
Esto no es posible, ya que se exige que la vivienda esté libre de cargas, como expresamos anteriormente. Pero existe una excepción, y es cuando el banco accede a la hipoteca inversa, adelantando dinero para que se pague la hipoteca tradicional.
¿Qué sucede con la hipoteca inversa si fallece el titular?
El deceso, como ya mencionamos, es uno de los detonantes del fin de la hipoteca inversa. Pero el banco exigirá el pago de lo otorgado como rentas. En este escenario, son los sucesores quienes deben responder por la deuda. Aunque no necesariamente tienen que pagar de su propio patrimonio. También pueden entregar el piso como medio de pago.
En términos resumidos, se puede redondear todo lo dicho en que la hipoteca inversa es un producto que brinda la posibilidad de tener una renta mensual durante la edad avanzada, con base al valor de la vivienda. Pero el dinero debe devolverse después, ya bien sea por los hijos o cediendo el inmueble.
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