La inflación y las crisis han llevado a que muchas personas pierdan su poder adquisitivo. Y, con ello, se les hace imposible pagar las cuotas de su vivienda, desatando así una ejecución hipotecaria por parte del banco. Pero, ¿qué es una ejecución hipotecaria? Te explicaremos de qué se trata y qué hacer ante ello.
¿Qué es la ejecución de la hipoteca?
Créenos que no es una situación a la que alguien quisiera llegar. La ejecución hipotecaria es una forma legal por la cual una entidad bancaria puede cobrar la deuda atrasada de los pagos de una vivienda. Por supuesto, es lo que estás imaginando: embargo de la propiedad y posterior remate de la misma.
Aunque no es la única manera de cobrar la hipoteca atrasada. Algunas entidades bancarias pueden adelantar procesos donde se embarguen bienes como el coche u otros objetos de valor, antes que la misma vivienda.
Si estos bienes menores no satisfacen la deuda, procederán a tomar el piso o la casa y a generar su liquidación y subasta, para recuperar lo que les corresponde.
¿Tras cuántos meses sin pagar la hipoteca te pueden desahuciar?
Técnicamente se debe hablar de porcentajes de deuda, pero la cantidad de meses sigue siendo una buena referencia para tener un aproximado de cuándo entrar en alerta.
Para la primera mitad del tiempo de devolución, se estipula que la deuda no debe retrasarse más de un 3% del total del crédito o 12 meses de pagos. Para la segunda mitad de la devolución, el porcentaje de pago atrasado no puede superar el 7% de la hipoteca o el equivalente a 15 cuotas o meses.
¿Cuáles son las condiciones para que se pueda ejecutar una hipoteca?
Como es de esperarse, debe existir una moratoria entre 12 y 15 meses o entre el 3% y 7% del crédito total. Con esto, ya hay razones suficientes para que el deudor sea notificado.
La propiedad a ejecutar también debe tener una tasación para efectos de subasta. Además, se debe cumplir con las condiciones de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
¿Qué pasa cuando el banco ejecuta la hipoteca?
Una vez el banco ha contactado al deudor para hacerle saber las consecuencias del impago, este procede a activar la cláusula de vencimiento anticipado. Se trata de un parágrafo que contienen los contratos hipotecarios, donde se estipula el embargo de la vivienda cuando se supere el porcentaje máximo de morosidad.
Cuando el banco ejecuta la hipoteca, se efectúa lo que se conoce como una convocatoria de subasta. Esta es publicada en los anuncios del ayuntamiento respectivo y en el Registro de Propiedad, así como también en los boletines oficiales.
El precio inicial de la subasta no puede ser inferior al 75% del valor de tasación del inmueble que fue estipulado en el contrato. Si hay oferentes por la vivienda, el comprador final será quien ofrezca la mayor suma de dinero.
¿Y qué ocurre si no hay oferentes? En este caso, la entidad bancaria puede reducir el porcentaje de tasación hasta un 60% o reducir el porcentaje de coste de ingreso a la puja.
Por último, se da el desahucio, cuando exista un nuevo propietario de la vivienda. Sabemos que esta es una situación difícil y hasta traumática, así que no hay que esperar hasta que los organismos judiciales acudan al inmueble para hacer un desalojo. ¡Es mejor tomar cartas en el asunto con mucha anterioridad!
Una de las maneras en las que se pueden detener los embargos y conservar la vivienda es con la Ley de la Segunda Oportunidad. Gracias a ella, se pueden renegociar las deudas, establecer un plan de pagos realistas y congelar los intereses. Puedes ver los mejores despachos especialistas en esta área en nuestro comparador.
¿Cuál es el procedimiento para la ejecución hipotecaria?
- Para empezar, el banco intentará recuperar las cuotas atrasadas con el contacto directo con el deudor.
- Si este no responde al cumplimiento de sus deberes financieros, el banco realizará la denuncia judicial por impago.
- La denuncia pasará a un juzgado de primera instancia, que puede interponer la ejecución hipotecaria.
- Si en este punto el deudor aun no puede pagar la deuda, el juez puede proceder a dar vía para el embargo de la propiedad.
- Por último, se procede al desahucio.
¿Cuánto se tarda en ejecutar una hipoteca?
Hay procesos que se realizan muy rápido y llegan al desenlace en cuestión de 6 meses. Pero la media de estos procesos dura hasta un año completo.
Si se cuenta con buena asesoría en materia jurídica, el proceso puede darse de una forma más eficiente, con la posibilidad de no rematar la casa en un breve periodo.
¿Qué pasa si la subasta no cubre la deuda?
La entidad bancaria no perderá ni un euro, así que, si la subasta no cubre la deuda inicial, (lo cual no es tan descabellado, dado que las liquidaciones de viviendas se hacen sobre el 75%), se puede proceder a embargar otro tipo de bienes, como el coche, el salario, activos u otras fuentes de ingreso.
¿Cómo se puede parar una ejecución hipotecaria?
Una de las maneras de evitar la ejecución hipotecaria es invocando los códigos de buenas prácticas de los bancos. Con ello, es posible reestructurar la deuda, buscando plazos más amplios o cuotas más flexibles.
Otra opción más agresiva es anular la hipoteca por prácticas abusivas. Esto sucede cuando las cuotas han sido cobradas con tasas desactualizadas, fuera del EURIBOR o con cláusulas que obligaban a contratar servicios, como seguros, que las encarecían. Pero, ¡cuidado! Debes asesorarte de un abogado para proceder con esto.
El desahucio también puede evitarse si se demuestra ante el juez que se hace parte de un colectivo vulnerable. Esto es, que no se tiene una vivienda donde establecerse, ni se cuentan con más recursos para ello. Con esto, lo que se logra es que se le permita al afectado que viva en el inmueble como inquilino, durante un máximo de dos años.
Pero definitivamente la mejor manera es con la Ley de la Segunda Oportunidad. No sólo se podrá detener el embargo: ¡también se puede conservar la vivienda!
Recogiendo todos los conceptos expuestos, podemos decir que una ejecución hipotecaria es un procedimiento por el cual se embarga y se subasta una propiedad, con el fin de saldar una deuda. Pero es posible detener esta trágica situación, especialmente con la Ley de la Segunda Oportunidad.
Sabemos que muchas personas están buscando ayuda en este tema. Por ello, hemos puesto a disposición un comparador, donde pueden encontrar los despachos que han sido exitosos en materia de detener ejecuciones hipotecarias. Te invitamos a que veas cuál es el adecuado para ti.