Cualquiera puede pasar por un bache económico y perder la capacidad de pagar sus créditos, como el otorgado para vivienda. Si esta es tu situación, ¡calma! Tenemos alternativas. Aquí te hablaremos qué pasa si no se paga la hipoteca y posibles soluciones.
Pasos que sigue el banco al no pagar la hipoteca
Hay un orden establecido para que el banco proceda ante una morosidad por pago de cuotas hipotecarias. En ese orden, el embargo y remate de la propiedad son las últimas instancias.
Cobro de la comisión por posiciones deudoras
Cuando se presenta un atraso, el banco puede cobrar una sanción que oscila entre los 40 y 70 euros. De hecho, si son varios los meses atrasados, puede cobrarse este cargo por cada uno de ellos.
Aplicación de intereses de demora
Una sola cuota atrasada bastará para que se apliquen intereses moratorios al titular de la hipoteca. Estos se incrementan de forma diaria y no pueden superar tres puntos porcentuales del valor de la hipoteca, ya que generarían el embargo.
Aplicación de la cláusula de vencimiento anticipado
Antes de proceder a los actos judiciales, el banco tiene un límite o cláusula de vencimiento, el cual aplica hasta las 12 cuotas vencidas sin pagarse o el equivalente al 3% o 7% del crédito otorgado, dependiendo si la morosidad se da en la primera o segunda mitad, respectivamente
Ejecución de la hipoteca
La última fase se trata de embargar la propiedad, cuando ninguno de los avisos anteriores fue tenido en cuenta y no se saldó lo adeudado en las cuotas.
Orden de prevalencia para el embargo
Antes de capturar la propiedad, el banco puede tomar otros bienes u objetos de valor. El primero a tener en cuenta es el dinero en efectivo o las cuentas del deudor.
Si las cuentas están a cero, se pasará a embargar el salario o la pensión. En caso de que esto ocurra, el moroso tiene derecho a recibir un sustento mínimo, por lo que no se podrá embargar más allá de lo estipulado como el equivalente a un Salario Mínimo Interprofesional.
En tercer orden, se encuentran los bienes como el coche u otros objetos de valor. En cuarto lugar, y como antesala a la captura de la propiedad inmueble, se pueden embargar las rentas, acciones o inversiones.
Si todo lo anterior no es suficiente para pagar lo que se adeuda de la hipoteca, o es inexistente, se procede a embargo de la propiedad hipotecada.
Proceso en caso de impago de la hipoteca
Cuando el banco avanza a los estrados judiciales, se examina si cumplió todos los pasos anteriormente mencionados. Con ello, se da por entendido que el deudor tuvo las suficientes oportunidades para tomar acciones al respecto y se da paso al embargo.
Embargo
Un juez determinará en qué condiciones se realizará el embargo, evaluando primero las circunstancias de vulnerabilidad del deudor. Una vez se apruebe, la vivienda pasará a un listado de subastas bancarias.
Subasta por impago de la hipoteca
Finalmente, la casa entrará a una subasta con un precio base, donde se liquidará, de acuerdo a las propuestas presentadas por los oferentes.
Dación en pago por impago de hipoteca
Como uno de los últimos recursos, queda la dación en pago. Se trata de entregar la propiedad, con el fin de que el banco la remate y obtenga así el dinero que se le debe.
Hay que tener cuidado con esta opción, ya que es posible que el banco asuma la vivienda por un precio por debajo de su valor comercial. Por lo tanto, al liquidarla, puede que el valor obtenido de la venta no cubra el total de la deuda. Sería un escenario donde se pierde la propiedad y, aun así, hay que seguir pagando.
También hay que indagar bien antes de firmar la hipoteca, ya que esta opción no es aprobada por todas las entidades bancarias. Si bien una hipoteca siempre se toma con el ánimo de devolverse, no está de más mirar con lupa las cláusulas a las que se tiene derecho, por si no se puede pagar.
Cómo librarse de las deudas tras una ejecución hipotecaria
Aun incluso con el embargo y liquidación de la vivienda, puede que la deuda no se pague por completo, por lo que el antiguo propietario estará obligado a pagarla. Las siguientes son algunas opciones para acabar de una vez por todas con la deuda no saldada:
La dación en pago
Como mencionamos anteriormente, la dación en pago puede acabar con la deuda. Lo importante al negociar esta opción es cerciorarse que el rango de valor por el cual el banco recibe la propiedad, cubra satisfactoriamente el monto adeudado, con sus respectivos intereses.
La Ley de Segunda Oportunidad
Consideramos que esta puede ser la mejor alternativa, ya que se encuentra avalada legalmente y protege al deudor de la quiebra total.
Quienes se acogen a esta ley pueden solicitar el Beneficio de Exoneración del Pasivo Insatisfecho, BEPI, que anula todas las deudas que no pueden ser saldadas, por más que lo haya intentado el deudor.
De esta forma, incluso si la casa es rematada y no cubre el total del crédito, el afectado puede solicitar el BEPI, aludiendo a que no tiene ninguna otra manera de asumir el pago.
Soluciones si no se puede pagar la hipoteca
Las entidades financieras tienen algunas opciones para los clientes que han caído en algún tipo de insolvencia. Aquí te presentamos algunas acciones que se pueden tomar, si no se puede pagar la hipoteca:
Reducir los gastos y buscar nuevos ingresos
Llevar una lista de los ingresos y los gastos siempre será una buena idea. De esta forma, se puede llevar un control de cuáles son los gastos indispensables a los que no se puede renunciar, como la alimentación y el transporte, y los que se deben suprimir, como lujos y ocio.
Negociar con el banco
Para los bancos es costoso interponer demandas y acciones judiciales. Por ello, siempre estarán dispuestos a conversar directamente con el afectado, para encontrar posibles soluciones.
Aplicar moratoria
Se puede solicitar al banco un periodo de tiempo donde no se realice el pago, explicando y demostrando la situación económica por la que se atraviesa.
Aplicar una carencia de hipoteca total o parcial
Esta alternativa se basa en pedir al banco que permita el pago sólo de los intereses por un tiempo determinado, mientras se mejora la situación personal. Claro está que con ello se estaría alargando el plazo de devolución, por lo que la hipoteca será más costosa de lo presupuestado inicialmente.
Alargar el plazo de devolución
La estrategia es la siguiente: solicitar al banco una extensión del plazo de la deuda, reestructurando así los meses que se estipulan en el contrato. Esto tiene como consecuencia que se paguen más intereses, dado que el tiempo es mayor, pero evitará que se pasen a otros escenarios, como el embargo.
Acogerse al Código de Buenas Prácticas
Según las regulaciones de las entidades bancarias, todas deben cumplir un protocolo de buenas prácticas. Este es un compendio de alternativas que se deben ofrecer a los clientes de créditos hipotecarios cuando caen fortuitamente en la insuficiencia económica.
Dentro del abanico de opciones, pueden darse las quitas, las renegociaciones de los modos de pagos y las antes mencionadas carencias o aplazamientos.
Poner la casa en venta
A diferencia de la dación en pago, vender la casa por cuenta propia puede ser mejor, dado que su valor no disminuirá tanto. Es un método radical, pero que puede ser eficiente para pedir un valor igual o superior a lo que se adeuda y no entrar en la espiral de la insolvencia total.
En resumen, cuando no se puede pagar la hipoteca, se debe acudir a la entidad bancaria para buscar posibles soluciones, ya sea el aplazamiento, la moratoria o la dación en pago, en el peor de los casos. Acogerse a la ley de la Segunda Oportunidad también es una buena alternativa, si las deudas son incontenibles.
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