Tener un piso propio es el sueño de muchos, pues representa estabilidad y refugio para los seres amados. Hay muchas alternativas para adquirir una vivienda, pero a veces no se ajustan a las capacidades económicas con las que se cuenta, y es ahí cuando el alquiler con opción a compra entra a jugar un importante papel.
¿Qué es un alquiler con opción a compra? De entrada, te podemos adelantar que es un tipo de contrato doble que permite el pago del alquiler y su compra. Pero en este artículo te contamos más sobre el tema ¡No te lo pierdas!
Concepto de alquiler con opción a compra
Como te mencionamos anteriormente, el alquiler con opción a compra es un contrato doble en el que por un lado contraes un contrato de alquiler y por otro uno de compra.
¿Qué quiere decir esto? Que la persona podrá estar pagando el alquiler por un tiempo, pero adicionalmente se fijará un plazo en el que se pueda hacer la compra.
Cuando el plazo de tiempo fijado se cumpla, el arrendatario y la persona que alquila podrán realizar la compra-venta del inmueble en el valor que se estableció al inicio y se le descontará un porcentaje de lo que se haya pagado en cuotas de arrendamiento.
En la legislación de nuestro país no se hace mucha mención sobre este concepto, sin embargo, sí hay un par de artículos que pueden aplicarse al alquiler con opción a compra.
En el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos titulado: “Resolución del derecho del arrendador” se expresa que durante los primeros cinco o siete años de duración del contrato de alquiler, el derecho del arrendador quedará resuelto por alguna de las siguientes razones:
– El ejercicio de un retracto convencional.
– La apertura de una sustitución fideicomisaria.
– La enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial.
– El ejercicio de un derecho de opción de compra.
En nuestro código civil, también existen artículos que pueden ser aplicados a la hora de hacer un alquiler con opción a compra, como el artículo 1091 que sostiene que las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse de conformidad con los mismos.
Y el artículo 1255, que expresa que los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público.
¿Cómo es el contrato de alquiler con opción a compra?
El contrato de alquiler con opción a compra tiene sus particularidades, como te hemos reiterado a lo largo del artículo. Lo primero es que es un doble contrato, cuenta también con unas garantías específicas que se ligan a su naturaleza y por último incluye unos requisitos mínimos.
Doble contrato
El contrato es doble porque por un lado la persona se compromete a pagar el arriendo por un plazo de tiempo determinado, y por el otro se firma un contrato de compraventa cuando el plazo de arrendamiento finalice.
Garantías
Las garantías de este tipo de contratos son para el inquilino y para el arrendatario. Para el primero las garantías son las siguientes: tener el respaldo para estar en el piso por el tiempo establecido en el contrato, aunque la compra no se haga finalmente.
Contar con total exclusividad en la compra del lugar siempre y cuando esté en los plazos establecidos, lo que impide que el arrendatario le alquile o venda a terceros, y el arrendatario puede comprar la vivienda en cualquier momento dentro del periodo de tiempo estipulado.
Por otra parte, el propietario podrá contar con ingresos fijos durante los meses en que el inquilino esté arrendando la casa. Siempre que el inquilino no cambie de parecer, el titular de la casa contará con que su inmueble será vendido.
Requisitos mínimos
Como te mencionamos, el alquiler con opción a compra no está muy regulado, pero si es posible hacer una lista de requerimientos mínimos que debes tener en cuenta si te interesan este tipo de contratos:
– Fijación de la opción a compra: en el contrato firmado por el arrendatario y el inquilino debe quedar constancia clara sobre la opción de compra después de que se cumpla el plazo determinado.
– El precio de la compra: este valor no puede variar a pesar de que el tiempo pase, lo que sí puede variar es el precio del arrendamiento, pero sin superar los límites establecidos por ley.
– Duración de la opción de compra: en el contrato se debe estipular cuánto tiempo durará el contrato de arrendamiento para saber posteriormente cuándo iniciará la compra.
– Cantidad de la renta que se invierte en la compraventa: como te dijimos al inicio, la ventaja de este tipo de contratos es que permite que al final, cuando se vaya a hacer la compra del inmueble, se descuente del valor fijado para la venta parte de lo que se ha pagado en alquiler. Esto debe estar estipulado expresamente en el contrato.
– Prima de la opción a compra: al iniciar el contrato y para dar una mayor garantía de la compra del piso alquilado el inquilino deberá adelantar un dinero al inicio. Pero, este valor será descontado del precio final de venta.
¿Cuánto puede durar el contrato de arrendamiento con opción a compra?
El contrato de arrendamiento debe durar como mínimo cinco años. Así se estableció en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Se adoptó esta medida para permitir “una cierta estabilidad para las unidades familiares que les posibilita contemplar al arrendamiento como alternativa válida a la propiedad”.
No obstante, el plazo de duración del contrato con opción a compra también puede estipularse entre ambas partes de acuerdo a los intereses que tengan.
Ventajas y desventajas de alquilar con opción a compra
El alquiler con opción de compra puede tener importantes ventajas para el inquilino y el arrendatario, sin embargo, también tiene sus desventajas.
Para el inquilino
Para el inquilino, las ventajas incluyen el poder conocer bien el lugar que en unos años podría ser su propiedad, y pagar un alquiler al tiempo que paga la compra del inmueble. Entre las desventajas está que el precio del alquiler puede tener variaciones.
Para el propietario
En cuanto al propietario es una ventaja tener ingresos fijos por unos años por el alquiler del piso, y esperar que finalmente se dé la compra. Sin embargo, también puede ocurrir que finalmente el inquilino no adquiera la vivienda y por la exclusividad el propietario no pudo venderla a nadie más mientras el inquilino estuvo pagando el alquiler.
¿Qué obligaciones tienen las partes?
Como en todo contrato, el arrendador y el arrendatario tienen obligaciones y derechos, te contamos cuáles son cuando se firma un contrato de alquiler a compra.
Obligaciones del arrendador
El arrendador está obligado a cumplir el contrato donde se estipula que no puede vender, o alquilar el inmueble mientras no se haya vencido el plazo de arrendamiento con opción a compra con la persona que está de inquilina.
Además, el arrendador está obligado a cumplir con el precio del valor de la venta fijado en un inicio por lo que se imposibilita totalmente el aumento del precio a la hora de proceder con la compra.
Obligaciones del arrendatario
El arrendatario está en la obligación de pagar debidamente las cuotas del alquiler mes a mes, así como la prima inicial para avalar la compra final del inmueble.
En caso de que el arrendatario incumpla con el pago del alquiler se podrá perder la opción de compra y el pago de la prima.
¿Cómo tributa un contrato de arrendamiento con opción a compra?
La forma en cómo debe tributar un contrato de arrendamiento con opción a compra está concebido en la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y actos jurídicos documentados en el apartado dos del artículo 14 donde se lee expresamente que:
“Las promesas y opciones de contratos sujetos al impuesto serán equiparadas a éstos, tomándose como base el precio especial convenido, y a falta de éste, o si fuere menor, el 5 por 100 de la base aplicable a dichos contratos”.
Para calcular la base imponible se debe tener en cuenta:
– El 5% del valor de la adquisición, precio pagado por la opción.
– El 5% del valor fiscal del inmueble.
– El 5% del precio pagado por la opción.
El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas/ Impuesto de Sociedades se pagará en un plazo máximo de 30 días después de firmar el contrato.
¿Cuánto dinero necesito para el alquiler con opción a compra?
Todo dependerá del precio del inmueble que deseas adquirir, por esto no hay un valor estable que pueda aplicarse para todos. Pero, debes tener el dinero suficiente para pagar la prima inicial, y también el dinero suficiente para pagar el alquiler mes a mes.
Adicionalmente, te recomendamos tener ahorrado entre un 5% y un 10% del valor total final de la casa.
¿Puedo pedir una hipoteca para ejecutar la opción de compra?
La respuesta es sí, puedes pedir una hipoteca para ejecutar la opción de compra, el préstamo hipotecario funcionará como funciona habitualmente con otras viviendas. Pero, debes pedir la hipoteca al menos tres meses antes de que finalice el plazo para comprar la vivienda establecido en el contrato de alquiler con opción a compra.
Pero, ten presente que el préstamo hipotecario, de ser aprobado, sólo cubrirá el 80% del valor de la vivienda, (rara vez se encuentran préstamos hipotecarios que cubran el 100%) por lo que tendrás que tener ahorros suficientes para pagar el 20% del valor restante.
En síntesis, un alquiler con opción de compra es un contrato doble que por un lado permite contratar un alquiler y por otro comprar el lugar alquilado cuando el contrato de alquiler expire, descontando parte de lo que se ha pagado en alquiler.
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