La ejecución hipotecaria es algo a lo que nadie quiere llegar después de hacer un préstamo hipotecario, pues, en resumidas cuentas, es el proceso en el que se da el embargo del piso o inmueble hipotecado y se procede a su subasta.
Pero, ¿puede quedar deuda pendiente después de una ejecución hipotecaria? Es la pregunta que responderemos en este artículo.
¿Qué es una ejecución hipotecaria?
Para responder si puede quedar una deuda pendiente tras la ejecución hipotecaria primero hay que definir lo que es. Esta se entiende como el proceso mediante el cual el banco o entidad financiera aplica la cláusula de vencimiento anticipado del contrato.
Se llega a la ejecución hipotecaria cuando la persona que ha hipotecado debe un número de cuotas determinadas, que según la Ley 1/2013 deben ser al menos el 3% del capital prestado o 12 cuotas sin pagar durante la primera mitad del préstamo hipotecario.
O 15 cuotas impagas que representen al menos el 7% del total del préstamo en la segunda mitad de la hipoteca.
Para realizar la ejecución hipotecaria, la entidad bancaria debe comunicarse con el deudor e informarle sobre el siguiente paso a seguir, luego de que este no ha podido hacerle frente a las cuotas de pago.
Después, el piso o inmueble hipotecado será subastado y vendido al mejor postor, pero es posible que la deuda sea tan alta que quede deuda pendiente después de la ejecución.
¿Qué ocurre si queda deuda pendiente después de la ejecución?
La subasta del piso dado en préstamo hipotecario lo hace la entidad bancaria o financiera con el objetivo de venderlo y recuperar la cuantía que prestó al deudor, pero en ocasiones puede darse que la venta no salde por completo la deuda.
Si la deuda no quedó completamente saldada, el acreedor procederá con el embargo del resto de bienes que tenga el deudor. La Ley de Enjuiciamiento Civil en el segundo apartado del artículo 592 lista lo que puede ser embargado por orden:
1. Dinero o cuentas corrientes de cualquier clase.
2. Créditos y derechos realizables en el acto o a corto plazo, y títulos, valores u otros instrumentos financieros admitidos a negociación en un mercado secundario oficial de valores.
3. Joyas y objetos de arte.
4. Rentas en dinero, cualquiera que sea su origen y la razón de su devengo.
5. Intereses, rentas y frutos de toda especie.
6. Bienes muebles o semovientes, acciones, títulos o valores no admitidos a cotización oficial y participaciones sociales.
7. Bienes inmuebles.
8. Sueldos, salarios, pensiones e ingresos procedentes de actividades profesionales y mercantiles autónomas.
9. Créditos, derechos y valores realizables a medio y largo plazo.
Embargo de nómina
El embargo de nómina es una opción bastante usada por los acreedores para recuperar las cuantías que han prestado. Si eres deudor debes saber que el embargo a la nómina se hace de forma gradual dependiendo del valor de tu Salario Mínimo Interprofesional (SMI).
Siendo así, según la Ley de Enjuiciamiento Civil, el Salario Mínimo Interprofesional que actualmente es de 1.080 euros por mes es inembargable, cuando se tienen ingresos que sean del doble del SMI se podrá embargar el 30%.
Si el salario equivale tres veces al Salario Mínimo Interprofesional el 50% de este podrá ser embargado, y así sucesivamente hasta que el valor del SMI exceda por más de cinco veces el valor inicial donde será embargable el 90%.
El proceso de embargo de nómina debe ser avisado con antelación al deudor. El tiempo en que la nómina sea embargada dependerá de la cantidad de deuda que tengas tras la ejecución hipotecaria.
Cláusula de afianzamiento
La cláusula de afianzamiento se incluye en el contrato de ejecución hipotecaria cuando el acreedor requiere una garantía de pago adicional, con esta cláusula lo que se hace es incluir un aval que se haga cargo del pago en caso de que el deudor principal no pague.
Por lo que sí queda deuda pendiente después de la ejecución hipotecaria, la entidad bancaria lo que hará será cobrar el resto de la deuda a la persona que fue aval en el contrato del préstamo hipotecario.
Pero, te recomendamos revisar muy bien la cláusula del contrato si la hubiera, pues a veces es común que esas cláusulas sean abusivas y cuando se da así se puede apelar para librar de la deuda al aval.
Prescripción de la deuda pendiente
La prescripción puede ser una esperanza, pero según el Código Civil, la prescripción de la deuda adquirida por préstamo hipotecario será válida sólo después de 20 años, lo que quiere decir que es una alternativa bastante alejada del futuro cercano.
Lo mejor que puedes hacer es buscar vías de negociación con la entidad financiera para llegar a nuevos acuerdos de pago, ya que esperar la prescripción tiene una tardanza muy alta y mientras tanto se puede afectar tu patrimonio, si es que lo tienes, y tu historial crediticio.
Régimen especial en caso de vivienda habitual
La ejecución hipotecaria no se desarrolla de la misma forma en todas las viviendas, por ejemplo, cuando la vivienda es habitual las normas que se pueden aplicar sobre su ejecución son diferentes.
Para empezar, los acreedores no podrán cobrar un valor tres veces mayor al interés legal del dinero. El deudor podrá evitar la ejecución hipotecaria de la vivienda habitual, pagando lo que debe incluso horas antes de la ejecución, el valor de la vivienda habitual en la subasta será del 70% del valor de la tasación.
Deuda hipotecaria y Ley de Segunda Oportunidad
La Ley de Segunda Oportunidad sólo podrá ser solicitada cuando la ejecución hipotecaria ya se haya hecho y exista una deuda pendiente después de esta. Pero, cabe recordar que para acogerse a la Ley de Segunda Oportunidad también existen requisitos.
Dentro de los que está ser insolvente, haber actuado de buena fe en el pago de las deudas que finalmente no se pudieron pagar, no haberse acogido a la Ley de Segunda Oportunidad en los últimos cinco años y tener deudas con dos o más acreedores, entre otros.
Si una persona que quedó con deuda pendiente después de la ejecución hipotecaria y desea aplicar la Ley de Segunda Oportunidad podrá escoger dos vías: la primera sería liquidar su patrimonio para hacerle frente a la deuda, la otra hacer un plan de pagos con los acreedores y proteger su vivienda.
Pero, es recomendable consultar con un abogado experto en el tema para que haga una evaluación completa de tu caso y sepa con certeza, si es posible que te acojas a la Ley de Segunda Oportunidad.
En síntesis, sí es posible que después de la ejecución hipotecaria quede deuda pendiente pues a veces después de la venta del inmueble el valor recibido no iguala la deuda.
¡Nuestro equipo de verificadores ya han buscado la información para ti! Contamos con un comparador para que observes cuáles son los mejores despachos para recibir asesoría en la Ley de la Segunda Oportunidad.